Nhiều người có thắc mắc rằng: Đất nằm trong khu quy hoạch có vay thế chấp ngân hàng được không? Câu hỏi được nhiều người tìm kiếm câu trả lời, đặc biệt là các cá nhân, gia định có đất thuộc diện quy hoạch muốn thế chấp. Để giải đáp vấn đề này, Laisuatvn.com xin mời bạn đọc qua bài viết dưới đây.
Đất nằm trong khu quy hoạch là gì?
(Hay gọi là đất quy hoạch, đất dự án) là mảnh đất được chính quyền địa phương phân bổ và quản lý dựa trên các kế hoạch, chương trình quy hoạch sử dụng đất. Kế hoạch này được phân thành nhiều kỳ với nhiều mục đích khác nhau trong khoảng thời gian nhất.
Mục đích chính của đất quy hoạch chính là đảm bảo sự phát triển hài hòa đô thị và nông thôn. Tạo ra những không gian sống và làm việc thuận lợi, môi trường xanh – sạch – đẹp cho người dân. Đồng thời, phụ vụ gia tăng sản xuất kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống của cộng đồng.
Tại Việt Nam, có rất nhiều loại đất nằm trong diện quy hoạch. Chẳng hạn như:
- Quy hoạch công trình công cộng điện – đường – trường – trạm như công viên, trường học, bệnh viện…
- Các dự án quốc phòng, an ninh, quân đội
- Quy hoạch bảo vệ môi trường như nhà ga, xe lửa, bến xe…
- Quy hoạch hành lang giao thông như hành lang bảo vệ kênh rạch, đường sắt, lộ giới đường…
Hiện nay, nước ta đang trong quá trình phát triển nên số lượng đất quy hoạch nhiều. Đặc biệt là, các công trình và khu vực công cộng nhằm phát triển vùng theo từng địa phương.
Khó khăn khi vay tiền thế chấp đất quy hoạch
Khi thực hiện vay thế chấp tại ngân hàng bằng đất quy hoạch gây khó khăn cho chủ sở hữu lẫn ngân hàng. Cụ thể:
| Đối với chủ sở hữu đất |
|
| Phía ngân hàng | Các mảnh đất nằm trong khu quy hoạch không công bố chính xác diện tích và mốc quy hoạch.
|
Đất nằm trong khu quy hoạch có vay thế chấp ngân hàng được không?
Đối với cá nhân, gia đình có đất nằm trong khu quy hoạch sẽ lo lắng và có thắc mắc “Có vay thế chấp ngân hàng bằng đất dự án không?” Bởi lượng đất quy hoạch hiện nay khá nhiều nên nhiều hộ dân rất quan tâm về vấn đề này.
Theo đó, khoản 2, 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ các trường hợp cụ thể sau:
“Điều 2: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Điều 3: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, thông qua đó thì người sở hữu đất quy hoạch vẫn có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vay vốn ngân hàng… thuộc khu đất nằm trong dự án quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng cụ thể. Bởi vậy, bạn hoàn toàn có thể vay thế chấp ngân hàng trên chính mảnh đất đó khi chưa có kế hoạch cụ thể.
Cách vay thế chấp ngân hàng đất quy hoạch
Sau khi có câu trả lời cho câu hỏi “Đất nằm trong khu quy hoạch có vay thế chấp ngân hàng được không?” Nhiều hộ dân tìm hiểu cách thực hiện vay vốn ngân hàng bằng đất dự án.
Điều kiện vay thế chấp ngân hàng đất bị quy hoạch
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng đề cập điều kiện để đất được thế chấp như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tóm tắt, để mọi người dễ nắm hơn thì có thể đáp ứng các điều kiện cần dưới đây;
- Công dân trên 20 tuổi khỏe mạnh, là công dân Việt Nam
- Có đủ năng lực hành vi dân sự
- Không nợ xấu tại ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính khác
- Đất chưa có kế hoạch sử dụng cụ thể của cấp huyện.
>> Đọc thêm: Lãi suất vay thế chấp sổ đổ ngân hàng Vietinbank
Hồ sơ, thủ tục vay thế chấp ngân hàng đất quy hoạch
Với hồ sơ đăng ký vay thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP gồm:
- Phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu số 01/ĐKTC ( 1 bản chính)
- Hợp đồng thế chấp có công chứng (1 bản chính hoặc 1 bản sao chứng thực)
- Bản chính Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, sổ hồng)
- Giấy tờ chứng minh thư
Quy trình vay thế chấp ngân hàng bằng đất quy hoạch
Về cách thực hiện vay thế chấp ngân hàng bằng đất dự án được thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu vay vốn
- Bước 2: Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo và khoản vay
- Bước 3: Thực hiện thủ tục vay
- Bước 4: Đăng ký thế chấp tài sản
Trong thời gian thế chấp mà có quyết định thu hồi đất phải làm gì?
Khoản 9, Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp tài sản đảm bảo bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc bị phá vỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được xác định là không còn tài sản đảm bảo, trừ trường hợp quy didnhj tại các khoản 4, 5, 7, 8 Điều này”.
Như vậy, khi đất bạn đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi theo Điều 62 Luật đất đai 2013 thì các hợp đồng thuê đất, thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ bị chấm dứt. Các quyền và nghĩa vụ liên quan về quyền sử dụng đất giữa 2 bên sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Tuy nhiên, tùy từng trường hợp cụ thể bạn sẽ có các giải pháp khác. Có thể cố gắng giải quyết vấn đề với cơ quan chức năng, đàm phán chủ sở hữu mới hoặc tìm kiếm phương án khác để giảm thiểu thiệt hại. Nếu không có quá nhiều hiểu biết, tốt nhất bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư để biết thêm chi tiết và đưa ra quyết định đúng đắn nhất.
>> Tìm hiểu thêm: Lãi suất vay thế chấp sổ đỏ ngân hàng Techcombank
Ngân hàng nào cho vay đất quy hoạch?
Hiện, các ngân hàng có thể cho vay thế chấp đất quy hoạch tùy vào chính sách của từng ngân hàng. Tuy nhiên, việc cho vay đất dự án thường khó khăn hơn. Bởi vậy, các ngân hàng rất hạn chế, thậm chí một số không hỗ trợ vay thế chấp.
Một điều hiển nhiên, bởi vì chúng có tính thanh khoản thấp. Cũng như khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng thì sẽ tính giá đền bù theo quy định của nhà nước.
Hiện nay, một số ngân hàng hỗ trợ vay đất quy hoạch như:
- Ngân hàng Vietcombank
- Ngân hàng BIDV
- Ngân hàng Agribank
- Ngân hàng Sacombank
- Ngân hàng NamABank
- Ngân hàng VIB
- Ngân hàng HDBank
- Ngân hàng SHB
- …
Tất nhiên, bởi rủi ro cao nên để vay thành công, bạn cần đáp ứng các yêu cầu và điều kiện riêng theo từng ngân hàng. Cũng như có một kế hoạch chi tiết về việc sử dụng đất và khoản chi phí phát sinh liên quan đến dự án của mình.
Tùy vào từng ngân hàng mà sẽ hỗ trợ hạn mức, thời gian và lãi suất vay thế chấp đất quy hoạch khác nhau. Trước khi quyết định vay bằng hình thức này, bạn nên tìm hiểu thật kỹ lưỡng.
>> Nên đọc: Danh sách ngân hàng cho vay mua ô tô
Lưu ý khi vay thế chấp ngân hàng bằng đất quy hoạch
Bởi tính rủi ro cao của hình thức này mà việc vay vốn cần phải nắm một số chú ý sau:
- Bạn nên kiểm tra các thông tin quy hoạch cụ thể bằng cách xem phần thông tin sổ đỏ hoặc nhờ đơn vị khác kiểm tra hoặc tìm hiểu tại các cơ quan có thẩm quyền.
- Nên chuẩn bị vốn tự có nhiều hơn vì có khả năng nhận hạn mức thấp, thời hạn vay ngắn, lãi suất cao.
- Cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết để đăng ký thành công
- Nên lựa chọn các ngân hàng uy tín để thực hiện vay vốn
Trên đây là lời giải đáp cho câu hỏi “Đất nằm trong khu quy hoạch có vay thế chấp ngân hàng được không?” Hy vọng, nó sẽ giúp ích cho mọi người, cung cấp thông tin cần thiết nhất nhé.
